Diferencia entre desahucio y desokupación: qué vía le corresponde a su caso

Desahucio es un término procesal. Designa el procedimiento judicial por el que el propietario obtiene una resolución que ordena la entrega del inmueble, y el posterior lanzamiento, ejecutado con presencia de la comisión judicial y de la fuerza pública. Hay varios tipos: por impago de renta, por finalización del contrato, o por precario.

Desokupación es un término del mercado. Describe el servicio por el que una empresa negocia con quien ocupa un inmueble para que lo abandone voluntariamente. No hay juez, no hay lanzamiento y no hay coacción: hay una conversación, una fecha y una entrega de llaves.

Confundirlas tiene una consecuencia concreta: hay propietarios que contratan una "desokupación" esperando un desalojo inmediato, y propietarios que inician un procedimiento judicial sin saber que su caso podía cerrarse por acuerdo mucho antes.

Hubo contrato de alquiler. Su caso es de inquilino que no paga. La vía judicial propia es el desahucio por impago, habitualmente con reclamación de rentas. El inquilino puede detenerlo pagando lo debido antes del plazo señalado.

No hubo ningún contrato. Es una ocupación sin título. Hay dos vías judiciales: la penal, por usurpación o allanamiento de morada, que desde 2025 se tramita por juicio rápido, y la civil de la Ley 5/2018, el llamado desahucio express, reservada a personas físicas y entidades sin ánimo de lucro.

Cedió la vivienda sin contrato o por favor y ahora no la devuelven. Es un precario, y se resuelve por vía civil.

En los tres supuestos, la salida por acuerdo es posible y compatible con el procedimiento. Lo que cambia es el argumento con el que se negocia.

Precio cerrado 3.025 € IVA incluido (2.500 € + IVA)

1.815 € al contratar y 1.210 € al entregar la vivienda. Desplazamiento incluido. Valoramos su caso sin coste y le decimos si conviene contratarnos.

Desahucio por impago: meses. Entre demanda, admisión, requerimiento, posible enervación, señalamiento de juicio, sentencia y lanzamiento, hay muchos puntos donde el calendario del juzgado manda.

Juicio rápido penal por usurpación: semanas a meses. La reforma de 2025 ha acortado los plazos al incluir estos delitos entre los de tramitación rápida, pero cualquier incidencia —recursos, vulnerabilidad reconocida, menores— los alarga.

Vía civil de la Ley 5/2018: meses, aunque es más ágil que un procedimiento ordinario porque limita las alegaciones del ocupante.

Mediación: la primera visita se hace en 24-72 horas desde que recibimos la documentación. A partir de ahí el plazo depende del ocupante; en la mayoría de casos que cerramos, el propietario recupera las llaves en pocas semanas. No prometemos fechas porque no dependen de nosotros.

La vía judicial no tiene precio cerrado: depende de la representación profesional externa, de la duración y de las incidencias. La mediación sí lo tiene: 3.025 € IVA incluido (2.500 € + IVA), en dos pagos, con desplazamiento, visitas e informes incluidos.

Falta un tercer coste que rara vez se calcula: el de esperar. IBI, cuotas de comunidad, suministros, deterioro del inmueble y renta no percibida cada mes que pasa. En un piso medio, un año de espera supera con holgura el coste del servicio. Lo desarrollamos en cuánto cuesta desokupar una casa.

No son alternativas excluyentes, y tratarlas como si lo fueran es el error estratégico más común. El procedimiento judicial es lo que asegura que el caso tenga un final, incluso si el ocupante se cierra por completo; la mediación es lo que puede adelantar ese final varios meses.

Además se refuerzan mutuamente. Cuando el ocupante sabe que hay una denuncia o una demanda presentada, el acuerdo se vuelve mucho más razonable para él: marcharse con una fecha pactada evita un lanzamiento y le deja margen para reubicarse. Y si el acuerdo no llega, los informes de cada visita documentan la actuación del propietario dentro de la ley.

Nosotros solo hacemos la parte de mediación. No prestamos asesoramiento jurídico: cuando el caso necesita procedimiento, le ponemos en contacto con profesionales externos y nos ocupamos de lo nuestro.

La confusión no es solo de vocabulario: lleva a decisiones equivocadas.

• Elegir mal el procedimiento. Pedir la recuperación de la posesión contra alguien que tiene un contrato firmado termina en inadmisión y en meses perdidos. El impago de renta tiene su propio cauce.
• Contar plazos que no son los suyos. Muchos propietarios calculan su caso con los tiempos que han leído de otro tipo de ocupación y planifican la venta o el alquiler sobre una fecha imposible.
• Contratar el servicio equivocado. Un procedimiento judicial se presenta ante el juzgado con representación procesal; una salida acordada se negocia con el ocupante. Son cosas distintas y no se sustituyen entre sí.
• Perder pruebas. En un impago lo decisivo son los recibos y las comunicaciones; en una okupación, la titularidad y la fecha aproximada de entrada. Documentar lo que no toca deja el expediente cojo.

La forma rápida de situarse: si existe o existió un contrato, el terreno es el arrendamiento y el impago. Si nunca hubo título, el terreno es la posesión. Y en los dos casos cabe una salida acordada por mediación.

Si el ocupante nunca tuvo título (okupación): reúna nota simple o escritura, fotografías, fecha aproximada de la entrada y cualquier parte policial o denuncia previa. Compruebe quién está dentro. Abra la vía penal o civil que corresponda y trabaje en paralelo el acuerdo de salida. No entre en el inmueble ni toque suministros o cerraduras: eso convierte al propietario en denunciado.

Si hay o hubo contrato (impago): calcule la deuda mes a mes con los extractos, requiera el pago por escrito con fecha y valore la enervación —el inquilino puede parar el desahucio pagando lo debido si no se le requirió antes en forma—. A partir de ahí, negocie una salida con fecha cierta y con el destino de la deuda por escrito. Lo tiene desarrollado en inquilinos que no pagan.

En ambos escenarios el precio de nuestra intervención es el mismo y está cerrado: consulte el precio de la desokupación. Y si el inmueble está en otra provincia, el desplazamiento va incluido: vea las zonas donde actuamos.