Plazos y requisitos del desahucio express según el tipo de ocupación
Cada tipo de ocupación tiene su vía, sus requisitos y su plazo real.
Jorge · Mediador y administrador de Grupo Control 2030El plazo depende del tipo de ocupación, no del nombre del procedimiento. Una vivienda okupada sin ningún título por un particular puede ir por el juicio posesorio de la Ley 5/2018 o por la vía penal de usurpación, con plazos de meses. Un inquilino que dejó de pagar va por desahucio por impago, también meses, y con posibilidad de enervar pagando. Un familiar o conocido sin contrato va por precario. Y una nave o local queda fuera del cauce de la Ley 5/2018. En todos los casos, la salida acordada por mediación se mide en semanas.
Vivienda okupada sin ningún título
Es el caso típico de okupación: alguien entra en un piso vacío y se queda, sin contrato ni autorización. Hay dos vías compatibles:
- Civil. El juicio posesorio de la Ley 5/2018, reservado a particulares y entidades sin ánimo de lucro. Requisitos: acreditar la titularidad y que el ocupante no tiene título.
- Penal. Denuncia por usurpación (art. 245 del Código Penal) o por allanamiento si el inmueble era morada. Desde la reforma de 2025 estos casos se tramitan como juicio rápido, lo que ha acortado los tiempos.
Plazo real orientativo: meses en ambas vías, según juzgado, recursos e informes sociales. Es habitual denunciar o demandar y trabajar el acuerdo en paralelo para no depender solo del calendario judicial.
Inquilino con contrato que dejó de pagar
Aquí no hay okupación: hay contrato incumplido. La vía es el desahucio por impago de renta, acumulable con la reclamación de las cantidades debidas. Requisito: contrato y rentas impagadas acreditadas. Particularidad: el inquilino puede enervar la acción pagando lo debido antes de la vista, lo que reinicia la situación.
Plazo real orientativo: meses, y más si se acredita vulnerabilidad. Por eso en estos casos la salida acordada suele ser la única forma de recuperar la vivienda en semanas: lo explicamos en cómo echar a un inquiokupa y en la página de inquilinos que no pagan.
Precio cerrado 3.025 € IVA incluido (2.500 € + IVA)
1.815 € al contratar y 1.210 € al entregar la vivienda. Desplazamiento incluido. Valoramos su caso sin coste y le decimos si conviene contratarnos.
Familiar, pareja o conocido sin contrato
Se dejó la vivienda a alguien de confianza, sin contrato ni renta, y ahora no se va. Jurídicamente es una situación de precario y se reclama por juicio verbal de desahucio por precario. No encaja en la Ley 5/2018 porque hubo consentimiento inicial del propietario, aunque ya no lo haya.
Plazo real orientativo: meses. Son los casos en los que la mediación funciona mejor, porque casi siempre hay conversación posible y lo que falta es un tercero que ponga fecha y condiciones por escrito.
Nave, local, solar o segunda residencia
El cauce de la Ley 5/2018 está pensado para viviendas, así que una nave o un local ocupado queda fuera. Se acude a otras acciones civiles de protección de la posesión o a la vía penal por usurpación, según el caso. Los plazos son similares o más largos, porque el inmueble no es morada y no hay la misma urgencia procesal.
En una segunda residencia, además, suele haber un problema añadido: se detecta tarde. Nosotros recuperamos también naves y locales ocupados por mediación, con el mismo precio cerrado.
| Situación | Vía judicial | Requisito clave | Plazo orientativo |
|---|---|---|---|
| Vivienda okupada sin título | Juicio posesorio (Ley 5/2018) o usurpación penal | Titularidad acreditada y ausencia de título del ocupante | Meses |
| Inquilino que no paga | Desahucio por impago de renta | Contrato y rentas impagadas | Meses (puede enervar pagando) |
| Familiar o conocido sin contrato | Desahucio por precario | Cesión sin renta ni plazo | Meses |
| Nave, local o solar | Otras acciones civiles o usurpación penal | Titularidad y ocupación sin título | Meses |
| Cualquiera de las anteriores | Mediación (sin juzgado) | Acuerdo del ocupante | Semanas en la mayoría de nuestros casos |
Qué alarga los plazos en cualquier vía
Cuatro factores explican casi toda la diferencia entre un caso de tres meses y uno de un año:
- Vulnerabilidad acreditada de los ocupantes: menores, personas dependientes o sin alternativa habitacional. El juzgado da traslado a servicios sociales y puede suspender el lanzamiento.
- Carga del juzgado del partido judicial donde esté el inmueble.
- Recursos presentados por la parte ocupante.
- Identificación de los ocupantes: si cambian o no se identifican, cada trámite se repite.
Ninguno de esos factores lo controla el propietario. Lo que sí controla es empezar pronto, documentar bien y no cometer errores que le pongan en el lado equivocado del expediente.
Qué hacemos nosotros en cada tipo de caso
Sea cual sea la vía judicial que corresponda, nuestro trabajo es el mismo: acudir al inmueble, identificar quién está dentro, negociar una salida con fecha y entregar las llaves al propietario con un informe de cada gestión. Primera visita en 24-72 horas y precio cerrado de 3.025 € IVA incluido (2.500 € + IVA) en dos pagos, el segundo solo cuando la vivienda se entrega.
Si aún no sabe qué vía le corresponde, empiece por la comparativa entre desahucio y desokupación o llámenos y lo vemos con su caso concreto.
Si prefiere resolverlo por acuerdo, consulte el precio cerrado de la desokupación (3.025 € IVA incluido, 2.500 € + IVA) y las zonas donde actuamos: desokupación en Mataró, desokupación en Granollers y el resto de la corona de 100 km.
Preguntas frecuentes
¿El desahucio express sirve para cualquier ocupación?
No. Solo para viviendas ocupadas sin ningún título y a instancia de particulares, entidades sin ánimo de lucro o entidades públicas de vivienda.
¿Cuánto tarda si hay menores en la vivienda?
Más. El juzgado da traslado a los servicios sociales y puede suspender el lanzamiento hasta que haya alternativa habitacional. Es uno de los casos en los que el acuerdo suele ser la vía más corta.
Mi inquilino no paga: ¿puedo usar el desahucio express?
No, porque hay contrato. Su procedimiento es el desahucio por impago de renta, y su inquilino puede enervar la acción pagando lo debido.
¿Y si lo ocupado es una nave industrial?
Queda fuera del cauce de la Ley 5/2018. Se usan otras acciones civiles o la vía penal, y también se puede cerrar por acuerdo, que es lo que hacemos.
¿Puedo tramitar la vía judicial y la mediación a la vez?
Sí, y es lo más habitual. El procedimiento marca el horizonte y la mediación busca la salida acordada antes de llegar a él.
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