Subastas judiciales y del BOE, carteras de bancos y fondos, particulares que venden para no gestionar el problema, herencias. Cada canal da una información distinta: la subasta casi ninguna, el banco una línea ("ocupado"), el particular a veces demasiada y sesgada.

• Ocupante con menores o vulnerabilidad reconocida: alarga cualquier vía.
• Contrato de alquiler previo, real o simulado: cambia el procedimiento.
• Daños y deudas de suministros o comunidad.
• Grupo organizado que revende la ocupación.
• Plazo: comprar con hipoteca y no poder entrar durante meses.

No hay una cifra universal. Restar al precio de mercado el coste de recuperación (informe + desokupación, 3.000-3.200 € + IVA en total), los meses sin poder disponer del piso y los daños previsibles da un suelo. Si el vendedor no llega a ese suelo, el descuento no compensa el riesgo.

1. Localizar el inmueble y pedir nota simple.
2. Informe de viabilidad con visita presencial.
3. Decidir y negociar el precio con datos.
4. Comprar y aportar la escritura o el título de adjudicación.
5. Desokupación por mediación con precio cerrado; el informe se descuenta.
6. Recepción de llaves con informe final.

Cuando un anuncio o un edicto de subasta dice que el inmueble se vende «sin posesión», está diciendo que el vendedor le transmite la propiedad pero no le puede entregar las llaves: dentro hay alguien y sacarlo es asunto del comprador. No es un defecto del título ni un problema registral; es un problema de hecho. Por eso estos inmuebles se anuncian con descuento y por eso el precio no se puede valorar sin saber quién está dentro. La diferencia práctica con una compra normal es que usted firma sin haber visto el interior, no sabe en qué estado está la vivienda, y el día de la escritura no puede entrar. Comprar «sin posesión» solo tiene sentido cuando el descuento cubre el coste de recuperar la vivienda, los meses que tarde y los daños previsibles. Ese es exactamente el cálculo que le damos por escrito en el informe de viabilidad antes de que firme.

Lo primero es no entrar y no negociar por su cuenta: ya es propietario, y cualquier acción por la fuerza puede volverse contra usted. Lo segundo es reunir la documentación que acredita su titularidad —escritura o título de adjudicación— y toda la información que le dieron al venderle el inmueble, porque si le ocultaron la ocupación puede tener algo que reclamar al vendedor; eso lo tendrá que ver un profesional externo, nosotros no damos ese paso. Lo tercero es saber qué hay dentro: quién ocupa, desde cuándo, si hay menores y si alguien alega un contrato. A partir de ahí, la mediación suele ser la vía más rápida: negociamos una fecha de salida por escrito y le entregamos las llaves, con precio cerrado de 2.500 € + IVA.

Comprar sin visitar, fiarse de que "ya casi se han ido", intentar negociar usted mismo con el ocupante antes de ser propietario, o pagar a nadie fuera de un acuerdo por escrito.

¿Qué significa inmueble sin posesión?

Que le transmiten la propiedad pero no las llaves: dentro hay alguien y recuperarlo corresponde al comprador. Es la fórmula habitual en subastas y en carteras de bancos, y explica el descuento del precio.

¿Qué pasa si compro un piso ocupado?

Es legalmente suyo desde la escritura, pero no puede usarlo hasta que el ocupante salga. Puede recuperarlo por acuerdo mediado o por la vía judicial, y hasta entonces asume los gastos del inmueble.

¿Es rentable comprar un piso ocupado?

Lo es cuando el descuento supera con margen el coste de recuperarlo, los meses sin poder disponer del piso y los daños previsibles. Sin visita previa e informe, no es una inversión: es una apuesta.

¿Me han vendido una casa con okupas, qué hago?

No entre ni negocie por su cuenta. Reúna la escritura o el título de adjudicación, pídanos una valoración del caso y, si le ocultaron la ocupación al venderle, trate esa reclamación con un profesional externo.

¿Cuánto descuento tiene un piso ocupado?

Depende del tipo de ocupación y del plazo estimado, y no hay una cifra universal. El informe de viabilidad le da los datos para negociarlo con el vendedor en lugar de aceptar el descuento que le ofrezcan.

Antes de firmar, hable con el mediador

Le decimos en la misma llamada si el piso que quiere comprar es de los que resolvemos por mediación y en qué plazo.