Cómo echar a un inquiokupa: vías reales, plazos y qué evitar

El término no existe en la ley: es la palabra que se ha popularizado para describir al inquilino que deja de pagar la renta y se queda en la vivienda. A veces también se usa cuando alguien entró con contrato de temporada y no se marcha al vencer, o cuando el contrato se firmó con una persona y en la vivienda vive otra.

La diferencia con una ocupación es jurídica y cambia todo el planteamiento: quien ocupa sin ningún título puede estar cometiendo un delito de usurpación; quien tuvo contrato no comete delito por dejar de pagar, incumple un contrato. Por eso no se puede denunciar y esperar un juicio rápido: el camino es el desahucio por impago, o un acuerdo.

Puede ver el servicio completo para estos casos en inquilinos que no pagan.

1. Documente el impago. Extractos bancarios con las rentas que faltan y las que sí se cobraron. Es la base de todo lo que venga después.
2. Reclame por escrito y de forma acreditable. Un requerimiento con constancia de recepción: correo certificado con acuse, burofax o cualquier medio que deje prueba. Fije un plazo concreto para pagar.
3. Revise el contrato. Fecha, duración, prórrogas, fianza, si hay avalista y qué dice sobre la resolución por impago. Determina qué puede reclamar.
4. No acepte pagos parciales sin acuerdo escrito. Un ingreso suelto puede reabrir el plazo y complicar el procedimiento.
5. Decida la vía. Acuerdo de salida, procedimiento judicial, o las dos en paralelo. Es la decisión que marca el plazo real.

Precio cerrado 3.025 € IVA incluido (2.500 € + IVA)

1.815 € al contratar y 1.210 € al entregar la vivienda. Desplazamiento incluido. Valoramos su caso sin coste y le decimos si conviene contratarnos.

1. Acuerdo de salida (mediación). Un mediador visita la vivienda, habla con el inquilino, le explica la situación real —la deuda crece, el procedimiento acaba llegando, y una salida acordada evita el lanzamiento y le deja margen para buscar alternativa— y pacta una fecha. En nuestros casos la primera visita se hace en 24-72 horas desde que recibimos la documentación, y cuando hay voluntad de acuerdo el cierre llega en pocas semanas. El plazo lo marca el inquilino, no nosotros, así que no ponemos fecha en el contrato.

2. Desahucio por impago. Es la vía judicial propia de este caso: demanda de desahucio, habitualmente acumulada con la reclamación de las rentas debidas. Se mide en meses, no en semanas, y varía mucho según el juzgado. El inquilino puede enervar la acción pagando lo que debe antes del plazo señalado, lo que detiene el desahucio; si además se alega vulnerabilidad y los servicios sociales lo reconocen, el lanzamiento puede quedar suspendido temporalmente.

3. Las dos a la vez. Es lo que hacen muchos propietarios: presentan la demanda para no perder tiempo procesal y, mientras el juzgado avanza, trabajan el acuerdo. Si el acuerdo llega antes, se recupera la vivienda antes; si no llega, el procedimiento sigue su curso.

• Cortar suministros. Además de poder constituir coacciones, deja un rastro documental que juega contra el propietario en el procedimiento.
• Cambiar la cerradura. Ni con el inquilino dentro ni aprovechando una ausencia.
• Retirar o guardar sus pertenencias. Nunca sin acuerdo escrito ni sin resolución judicial.
• Entrar en la vivienda. Aunque sea suya, mientras hay contrato o posesión es el domicilio del inquilino.
• Presionar por mensajes o visitas nocturnas. Convierte un incumplimiento contractual ajeno en un problema propio.
• Firmar un contrato nuevo para “regularizar”. Reinicia plazos y consolida la posición del inquilino.

Si ya ha hecho alguna de estas cosas, cuéntenoslo en la primera llamada. Cambia la estrategia, no la posibilidad de recuperar la vivienda.

1. Comprobación. Nos envía el contrato, la acreditación de la propiedad y el detalle del impago. Estudiamos el caso y le decimos si tiene salida por acuerdo.
2. Primera visita. El mediador se identifica, se presenta como parte contratada por el propietario y abre la conversación. Sin amenazas y sin grabaciones.
3. Negociación. Fecha de salida, estado de entrega y, cuando procede, tratamiento de la deuda pendiente. Cada visita queda por escrito en un informe.
4. Salida. El día pactado comprobamos que la vivienda queda libre y recogemos las llaves.
5. Entrega e informe final. Con el informe, el propietario puede reclamar rentas o daños por vía judicial con un profesional externo si lo desea.

Todo ello con el precio cerrado de 3.025 € IVA incluido (2.500 € + IVA), en dos pagos: 1.815 € al contratar y 1.210 € cuando recibe las llaves.

Son dos objetivos distintos y conviene separarlos. Recuperar la vivienda se puede conseguir por acuerdo, y es lo que detiene la sangría. Recuperar el dinero depende de la solvencia del inquilino: si tiene ingresos, nómina o avalista, la reclamación tiene sentido; si no tiene nada, una sentencia favorable puede resultar incobrable en la práctica.

Por eso la mayoría de propietarios prioriza la vivienda: cada mes de retraso suma renta no cobrada, suministros, comunidad e IBI. La fianza cubre una parte pequeña, y a menudo hay que aplicarla a reparaciones. Nosotros no reclamamos deudas: no prestamos asesoramiento jurídico, y para eso le ponemos en contacto con un profesional externo.

Con un inquilino que ha dejado de pagar, el expediente vale tanto como la negociación. Conviene tener preparado, desde el principio:

• El contrato de arrendamiento firmado y sus anexos o prórrogas.
• El justificante de la fianza y, si existe, del depósito en el organismo autonómico.
• El historial de cobros: extractos bancarios donde se vea qué mes fue el último pagado y por qué importe.
• Las comunicaciones enviadas al inquilino, con fecha: mensajes, correos, cartas o requerimientos.
• El estado de suministros y comunidad: a nombre de quién están y si hay deuda acumulada.

Ese material cumple dos funciones. En la mediación permite hablar con cifras exactas, que es lo que suele mover a un inquilino a aceptar una salida ordenada. Y si el caso acaba en un procedimiento de desahucio por impago, el profesional externo que lo lleve parte con la deuda cuantificada y las notificaciones acreditadas, sin tener que reconstruir nada.

Cuando el inquilino acepta marcharse, el acuerdo se firma. Un documento verbal no sirve para nada el día que la fecha se incumple. Un acuerdo útil recoge, como mínimo:

• Fecha y hora exactas de entrega de la vivienda y de las llaves.
• Estado en que se entrega: vacía de personas y de pertenencias, con inventario de lo que se queda.
• Qué pasa con la deuda: si se condona en parte a cambio de la salida en plazo, si se aplaza o si se reclama después.
• Suministros: baja o cambio de titularidad y lecturas de contador el día de la entrega.
• Consecuencias del incumplimiento: qué ocurre si la fecha pasa y el inquilino sigue dentro.

En nuestros casos, la entrega se hace con presencia física, se comprueba la vivienda habitación por habitación y se documenta el estado con fotografías antes de recibir las llaves. Es el momento en el que el propietario recupera de verdad el inmueble, y por eso el segundo pago de nuestro precio cerrado está vinculado a que eso ocurra. Si además valora vender o comprar en esa situación, tiene el análisis de compra de piso ocupado.